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 Vendre en viager

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DD69
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Date d'inscription : 19/03/2016
Age : 43

MessageSujet: Vendre en viager   Mer 6 Juin - 15:01



Bonjour tout le monde, voici un texte sur la vente en viager et ce que vous devez savoir. Ceci est très important pour votre "futur" projet à venir. Mais un bon conseil : réfléchissez bien à deux fois avant de vous lancez. N'oublier pas l'affaire "Jeanne Calment".

Qu'est-ce qu'une vente en viager ?

Vendre un bien en viager, c'est en transférer la propriété à un tiers qui devra, en compensation, verser une rente au vendeur jusqu'à son décès (viager sur une seule tête), ou jusqu'au décès de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).

Validité de la vente. La vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le vendeur est extrêmement malade et mourant, la vente sera nulle (C. civ. art. 1975).

Modalités de paiement. Le viager doit être considéré comme une vente normale, à l'exception près que les modalités de paiement du prix sont particulières.

Comme toutes les ventes immobilières, la vente en viager nécessite l'intervention d'un notaire.

Pourquoi vendre en viager ?

Pour le vendeur ou crédirentier, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, les couples sans enfants, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laisseront tenter par cette forme de vente qui aura le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d'améliorer la qualité de la vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ».

Pour l'acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne » avec, en prime, l'espoir d'une « bonne affaire ».

[source : www.pap.fr/vendeur/preparer-vente/la-vente-en-viager/a637]




Ce que dit la loi (code civil) en questions réponses:

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?



Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
◾️un notaire
◾️les annonces diffusées par les particuliers
◾️les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)



2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?



A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.



3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?



Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.



4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?



Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.



5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?



Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.









6. Comment est fixée la rente ?



La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
◾️la valeur du bien
◾️l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
◾️l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
◾️la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.



7. La rente est-elle indexée ?



Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.



8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?



C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.



9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?



La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.



10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?



Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).



11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?



Il faut distinguer deux cas :
◾️Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
◾️Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

[Source :cimm.blog/viager/questions-reponses-sur-le-viager-3895.html]

Pour les différents paragraphes de la loi c'est ici Cliquer sur l'article qui vous intéresses.

[source : https://www.legifrance.gouv.fr/]
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